作者：格隆匯·發條陳
2018年的第一個交易日，恒指就來瞭個開門紅，強勢站上30000點之上，送給港股投資者一份新年大禮。
銀行、保險、內房、手機供應鏈板塊個股都紛紛大漲。
2017年港股大牛市，保險、銀行和內房這些大金融板塊的個股成為扛大旗者，2018年港股開門紅，指數一舉升破三萬點，依然是這個大金融板塊在扛大旗，還是熟悉的配方，熟悉的味道。2018再續2017年牛市傳奇，必然少不瞭大金融板塊的助力。
一、復盤內房2017
大金融主要由保險、銀行和房地產三大板塊組成，其中銀行是穩如狗，股價波動性比較小。而保險行業分歧比較小。
一方面是，長期看，無論是保險深度（保費收入/GDP）和保險密度（人均保費收入）都遠低於國際平均水平，與國外發達國傢的差距更大，說明仍有很大的成長空間，而且國內保險業正處於快速成長階段。
另一方面看，2018年息率上升的背景下，保險板塊計提的準備金將下降，對當期會計利潤的侵蝕負面影響減弱，甚至準備金反而釋放成為當期利潤。
所以，保險板塊基本上也是妥妥的。
美國商標登記費用
其中內房股算是爭議最大的板塊瞭，而今日港股暴漲總內房股再次一馬當先，股票爭議隻有股價趨勢才能彌合，今年內房會否重新演繹輝煌將是2018年港股是否再次走牛的關鍵。
先回顧下2017年港股牛市執牛耳之一的內房板塊。
2017年內房板塊走勢一騎絕塵，三巨頭漲幅最高時達到3-5倍，而很多個股像龍光、新城漲幅也有2倍多，遠遠跑贏恒指，這種漲幅何止是吃肉啊，簡直就是牽瞭整頭豬回傢啊！
直到四季度，股價才開始回調，一方面是前期漲勢過快，有些人選擇獲利落袋為安，另一方面，三季度末又有一小波限售潮。
在如此行情下，用什麼詞去總結回顧都顯得蒼白無力，而且這些都是超出我年初預期的。面壁思過，主要有兩個原因：一個是忽略瞭棚改貨幣化對三四線去庫存的拉動，在一二線嚴厲的“五限”下，銷售面積和銷售金額仍刷新歷史記錄。更重要的是，在2016年銷售大幅增長情況下，已經可以預見房企的業績會大幅增長，但是2016年港股內房卻表現平平，讓我陷入港股內房低估的思維定式中，而三月份第二輪全面性的調控噪音又加深瞭固定思維。
幸好，不久便在踏空的痛苦中幡然醒悟。
現在馬後炮，2017年港股內房行情，核心驅動力有兩個：
1、持續刷新記錄的銷售數字
2015年底開啟的房地產市場量價齊飛，銷售金額和面積不斷刷新歷史記錄。2016年，商品房的銷售面積是15.7億平方米，比2015增長22.5%，銷售額達到11.8萬億，增長34.8%，其中，住宅銷售額增長36.1%，均是歷史最高，而今年，在去年的高基數下，銷售金額和面積再創新高已無懸念。
在如此熱火朝天的行業背景下，房企的銷售肯定也是歷史性新高。以前房企突破千億目標就要用上吃奶的力氣，龍頭房企在2016年跨過3000億門檻後，2017年就輕松邁過5000億，讓人不得不服。
2、過度低估後的估值修復
香港市場很重視企業現金流和負債情況，老牌的香港本地房企負債就比較低，所以給加杠桿拿地高周轉模式的房企一個很低的估值。
而在瘋狂的銷量下，房企的現金流自然有瞭很大的改善，高杠桿的疑慮在房價和銷售快速增長的瘋狂中消失殆盡。
所以，內房股在業績轉好和估值修復合力下，能演繹出今年如此驚人的走勢。
二、2018年政策展望
中國房地產市場不能算是純粹的市場經濟產物，從招拍掛、施工建造到預售交付，都有政策之手在管著，所以，要談到2018全年的展望，繞不開也是最重要的莫過於政策面。
每年末的中央經濟會議都是下一年經濟發展的重要指引。在2016年末的中央經濟會議上，關於房地產的主要表述是：促進房地產市場平穩健康發展。要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。
2017年在“房住不炒”和三四線去庫存的基調下，呈現出來的結果就是調控因城施策、一城一策，最後就是結構分化。拆開看就是，一線及核心二線城市衍生出瞭各式各樣的限貸限購限價限售，而三四線則用棚改貨幣化推動去庫存，最後導致一、二線和三四線的量價分化發展。
2016年之前一二三線的房價是呈現同步，2017年則是不同步，一線城市在2016年初就率先出現增速放緩，其次是二線，而三線城市處於去庫存階段，直至今年中下旬才出現拐點。
從統計局40大中城市數據看，三線城市的銷售面積同比增幅放緩的速度更慢，更具有韌性。
而在前幾天的中央經濟會議上關於房地產的講話是：
加快建立多主體供應、多渠道保障、租購並舉的住房制度。要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展。完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控。
從這個表述看，2018年的工作重點是放在長效機制建立，尤其是租賃市場的發展，而且關於調控隻強調瞭調控政策的連續性和穩定性。那麼對於商品住宅市場預計是繼續維持平穩，為推進長效機制騰挪空間。所以再次出臺全國性、強制性的調控政策的可能性比較小。
當前，房地產仍是經濟的主要支柱，大而不能倒，所以房地產整體的調控就是“穩”，預計2018年的商品房市場調控政策維持一城一策，銷售火爆的城市會出臺限售等調控政策，反之，如果一些城市出現過於疲軟的情況，則會適度松綁。所以，單從調控政策層面看，2018年整體還是不悲觀的，而且政策保持收緊那就是預期內，但如果2018年下半年，調控政策稍微松一些，都會是利好。
比如，最近南京、濟南、昆山等地出臺瞭一些人才引進措施，實質上就是變相放松限購。
美國商標登記
三、行業展望
對於2018年住宅市場銷售數量看，應該是會同比微降。
一方面是高基數效應，這兩年的銷售面積和金額同比快速的增長，現在的銷售基數已經很大，要保持高增速難度很大。另一方面是棚改力度稍微減弱。這兩年的銷售三四線異軍突起，主要就是棚改貨幣化在加大去庫存。
2016 年住宅銷售面積13.75億平方米，全國棚改貨幣化安置共去化商品房庫存 2.5 億平方米，占到住宅銷售的18.2%。
而2017年1-11月份，商品房銷售面積14.66億平方米，同比增長7.9%，其中，住宅銷售面積12.6億平方米，同比增長5.4%。
而從各能級的結構看，在一線及重點二線各種限購限售之下，2017年銷售面積和銷售金額主要都是三四線城市貢獻的。
假設預計全年住宅銷售面積同比增速是5%，2017全年銷售面積約14.4億平方米。
棚改貨幣化安置比例從 2014 年的不到 10%快速提升至 2016 年的 48.5%，今年有些地方超過60%，假設 2017 年這一比例會達到60%，由於2017年全國棚改開工目標保持600萬套不變，預計貨幣化棚改的銷售面積達到3.1億平方米，占比2017年全年銷售預計為21.5%。
而未來三年全國計劃完成 1500萬套棚戶區改造，假設平均分佈，2018-2020 年三年計劃平均每年是500萬套，要低於過去三年平均每年600萬套，使得2018年住宅銷售面積同比倒退，但是貨幣化程度會繼續提升，部分抵消規劃套數減少的影響，正常假設的話，棚改對住宅銷售面積的影響是-3.5%。
此外，2016年國慶調控和三月份的調控是從一線和核心二線城市開始的，調控持續時間已經一年多瞭，上面說到政策再嚴厲收緊的可能性很小，四季度末有些城市通過人才引進等變相松開限購，或許2018年有些調控的城市會小小松開，而且房企2017年可能存在拖延開盤情況，在2018年可能會釋放出來，那麼2018年一二線城市的銷售彈性更大一點。所以，相信2018年結構上一二線的機會會比2017年多一些。
所以，總體上2018年的房地產市場是無需悲觀的，即使正常預期三四線棚改力度減弱會拖累增幅倒退，但是倒退幅度也比較小。
最後再提一點就是房企的變化趨勢。
市場2018年的蛋糕或會變小一點，但是行業集中度在不斷提高，龍頭房企的優勢會越來越明顯。
可以說，現在是大型房企的鉆石時代，大型房企憑借自己的品牌、資金實力、運營能力和雄厚的土地儲備，能夠吃下更多的市場份額，從而實現自身業績的增長，像恒大、碧桂園即使銷售超過5000億瞭，基數很大，但是還能兼具很好的增長性。
在面粉越來越貴，而且拿地還越來越復雜的環境下，小房企已經很難做大規模瞭，未來會越來越邊緣，大概率就是被收購的命瞭。銷售幾百億的中型房企壓力也越來越大，所以都在趕規模。
與2016年全年相比，TOP100房企金額集中度的增速整體高於面積集中度，金額方面，各梯隊房企集中度均呈上升趨勢。其中金額TOP50的增幅最大。也就是說，品牌房企業績規模的增長，使房企集中度繼續上升，呈現強者恒強的競爭格局，參考克爾瑞的數據，預計未來房地產行業的集中度提高的趨勢會越來越顯著。
四、 策略
1、 選股
根據上述幾點內容，主要有兩條選股的策略。
1）選龍頭
2018年銷量小幅倒退，但在行業集中度不斷提升，強者恒強，龍頭房企更具成長性。2017年內房板塊享受到業績增長和估值擴張雙重驅動，內房板塊估值得到部分修復，2018年內房整體主要靠業績增長驅動，選擇龍頭房企，或還能享受到龍頭估值溢價的福利。
2）除龍頭外，二線房企也有成長很不錯的標的。標準就是：土儲多，且一二線土儲占比高。
2018年一二線城市的銷售更具彈性，可以挑選大中型房企中增長比較快，而且深耕一二線。土地儲備規模是房企保持增速的基石，結合土地儲備結構主要在一二線城市。做出散點圖如下：
（數據來自公司中報、中金等美國商標申請費用）
越是在右上角的公司，土地儲備數量更多，未來增速更有潛力，而且一二線城市的土儲比例更多，2018年增速更有彈性。當然，讀者自己可以根據負債和多元化經營等情況，再進一步篩選個股。
2、 擇時
其實2018年內房股的業績確定性已經很高瞭。
由於房地產企業大多采取預售模式，而從預售--建造施工--完工結算，中間有一個時間差，一般為1-2年，具體情況取決於每傢公司的周轉速度。而在沒完工交房之前，銷售的金額都沒進利潤表，主要是儲藏在預收款裡。
也就是說，過去2015年部分銷售和2016年絕大部分銷售在今年才開始體現到利潤表裡。即使在悲觀的情況下，十二月和2018年上半年的銷售繼續放緩，其實房企的業績增長也已經八九不離十瞭。
從下圖可以看到，銷售龍頭企業的預收款不斷的增加，也就意味著未來一年多時間能釋放的收入和利潤越多。
所以，港股的年報行情是確定性比較高的，可以選擇在年報季前埋伏。
實際上經過四季度的休整，內房股已經越來越具吸引力瞭，而且很多大股東在四季度增持，也有些公司選擇回購，加上2018年機構可能重新調整倉位等因素，直接觸發瞭昨天內房的暴漲。
（數據來自Wind）
再以碧桂園為例，從格隆匯APP上可以看到，四季度大股東有多次增持。
文章標籤
全站熱搜
留言列表
